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以案說法
以房抵債不能阻卻法院強制執行
來源:  發布時間:2019-05-27

       在執行程序中,案外人往往憑借與被執行人達成的以房抵債協議,對人民法院的強制執行提出異議,進而阻卻人民法院執行,這種情形時有發生。一般情形下,當事人以房抵債的目的是及時了結債務,但同時也存在為了達到非法目的,惡意逃避債務,損害第三人合法權益的情形。實踐中,以房抵債協議往往因民間借貸關系,房屋買賣關系等相互糾纏而極難厘清,各方各執一詞,難以甄別。

    

案情回放

案外人提起執行異議訴訟

       陽東法院在審理陽東某銀行訴唐某、某材料公司因借款合同糾紛一案中,依陽東某銀行提出的訴訟財產保全申請,陽東法院于2015年5月26日作出財產保全裁定,查封唐某所有的某小區某號房。法院經審理該案后,于2015年9月25日作出民事判決:一、某材料公司于判決生效之日起七日內償還借款本金70萬元及支付該款的相關利息給陽東某銀行;二、唐某對于上述債務承擔連帶清償責任。判決生效后,某材料公司和被告唐某均未履行,被告陽東某銀行遂于2016年2月18日向陽東法院申請執行,陽東法院于2016年6月8日作出執行裁定,拍賣被告唐某所有的某小區某號房,并按程序進行委托評估。

       原告陳某于2017年11月1日向陽東法院提起案外人執行異議之訴訟,請求:一、確認原告陳某向被告唐某購買的某小區某號房的買賣行為合法有效;二、解除對某小區某號房的查封;三、停止對某小區某號房的執行。

       被告唐某于2014年9月2日向原告陳某借款,分立兩張《借據》。其中一張《借據》載明:唐某因經濟周轉困難,現向陳某先生借到70000元現金。該《借據》的內容還注明“有某號房產證壹本在陳某抵押”。另一張《借據》載明:唐某因經濟周轉困難,現向陳某先生借到110000元現金。

       陽江某物業公司于2015年10月19日出具了兩份《收款收據》,其中一份載明:收到陳某1月至12月的管理費288元,另一份《收款收據》載明:唐某欠我物業2年的管理費576元。安裝費2000元。

    

法院判決

案外人訴訟請求被駁回

       依照《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條,《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百四十四條、第二百二十七條和《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百一十一條、第三百一十二條第二項之規定,陽東法院判決,駁回原告陳某的訴訟請求。

    

法理分析

執行異議必須符合“四個條件”

       原告陳某作為執行案件的案外人對法院執行標的主張實體權利并提起訴訟,故本案是案外人執行異議之糾紛,爭議的焦點問題是原告陳某對唐某所有的某小區某號房是否享有足以排除強制執行的實體權利。

       根據案件查明事實及證據分析,被告陽東某銀行申請執行的案件屬于金錢債權執行案件,其申請執行的標的并非登記房地產開發企業名下的房屋,應適用《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條“金錢債權執行中,買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議,符合下列情形且其權利能夠排除執行的,人民法院應予支持:一是在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同;二是在人民法院查封之前已合法占有該不動產;三是已支付全部價款,或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行;四是非因買受人自身原因未辦理過戶登記的。

       本案中,原告陳某提供了被告唐某出具的借據和物業公司出具的收款收據等,主張被告唐某通過以房抵債的方式將涉訟的房屋作價抵頂給了原告陳某。而“以房抵債”的本質為雙方當事人經協商一致終止借款合同關系,建立商品房買賣合同關系,并非為雙方之間的借款履行提供擔保,而是借款合同關系到期難以清償債務時,通過將自有的房產出售給債權人的方式,實現雙方權利義務平衡的一種交易安排。首先,從被告唐某出具給原告陳某的借據內容來看,涉訟房屋僅僅是用作抵押用途,并沒有抵頂房屋的意思表示,且110000元的借據中“利息每月伍仟元”折合月利率為4.5%,遠超過《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》規定的利率上限。其次,原告陳某未提供證據證實其與被告唐某對到期債權債務重新協商并對賬,將債權債務關系轉變為房屋買賣合同關系,將借款本息轉為已付購房款,并對房屋交付、違約責任等權利義務作出約定。最后,原告陳某主張其對涉訟房產已實際占有和辦理了過戶,但從物業公司出具的收款收據來看,申請過戶的時間即2014年8月26日發生在原告陳某與被告唐某的借款關系形成即2014年9月2日之前,顯然是不符合常理,故對原告陳某的上述主張不予采信。綜合上述分析,該案原告陳某提供的證據不足以證明其符合《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條規定的情形,其主張應對涉訟房屋排除執行,理據不足,法院不予支持。

    

法官提醒

簽訂以房抵債協議需謹慎

       以房抵債協議首先以消滅金錢債務為目的,而房屋的交付為以房抵債的實際履行方式,此即與《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十七條所規定的基于買賣而產生物權期待權具有本質的區別。因而,基于以房抵債協議而擬受讓房屋的受讓人,在完成轉移登記之前,僅憑該以房抵債協議不足以形成優先于一般債權的利益,不能據此產生針對交易不動產的物權期待權。所以,簽訂以房抵債協議前,也需要進行認真評估。



       撰稿人:姜拔萃、張露雯


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